مذكرة هامة في الإيجارات

مذكرة
بدفاع


السيد /


ضد


السيد /


و ذلك

فى الدعوى رقم0000 لسنة 000000مساكن
كلى ،


المحدد لنظرها جلسة يوم الخميس الموافق / / 2009م
0


الطلبات


يلتمس المدعى
عليه الثانى من عدالة المحكمة الموقرة القضاء له برفض الدعوى وإلزام رافعها
المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة0


أولا

: الوقائع


علي نحيل بشأنها إلى ما جاء بالأوراق منعا للإطاله و التكرار
حتى لا نثقل أو نطيل على عدالة المحكمة الموقرة و حرصا على وقت عدالتها الثمين


ثانيا : الدفاع


بادئ ذى بدئ نقرر بأن المدعى عليه الثانى / 0000000000 ، هو المستأجر وصاحب الحق الوحيد على
المحل عين النزاع ، حيث إمتد إليه عقد الإيجار موضوع الدعوى عن والدها المرحوم / 00000000000
، كما تخلى له المدعى عليه الأول عن حقه فى إجارة ذلك المحل منذ مدة طويلة ،
وبالتالى فان المدعى عليه الأول لا صفة له فى الدعوى الماثلة لانتفاء صلته بالمحل
عين النزاع 0


والمدعى عليه الثانى يؤسس طلبه الوارد بصدر هذه المذكرة
برفض الدعوى و إلزام رافعها المصروفات و الأتعاب على سند من انتفاء شروط الحكم
بالإخلاء للتكرار فى التأخير فى سداد الأجرة ، وذلك لوجود العذر المبرر للمدعى
عليه الثانى للتأخير فى أداء الأجرة 0


فالمقرر قانونا أن حالة التكرار فى التأخير فى سداد الأجرة ، كسبب للإخلاء
، لا تتوافر إذا كان هناك عذرا مبررا للمستأجر
حال بينه وبين أداءه للأجرة فى مواعيدها 0


وفى هذا
الصدد قضت محكمة النقض بأن ؛


(1) " تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء 0 شرطه 0 عدم
وجود مبررات مقبولة للتأخير فى الدعوى اللاحقة "0


الطعن 329 لسنة 68 ق ، جلسة
16/6/1999م –


الطعنان 6420 و 6932 لسنة 65 ق ، جلسة 28/3/1996م 0
(2)" تكرار تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة الموجب للإخلاء
من العين المؤجرة 0 م
18/ب من القانون 136 لسنة 1981م 0 المقصود به 0 منع المستأجر الذى مرد على عدم
الوفاء بالأجرة فى مواعيدها المرة تلو الآخرة من إساءة استعمال التيسير المخول له
بتفادى الحكم بالإخلاء 0 جواز تفاديه الحكم بالإخلاء إذا قدم مبررات مقبولة حالت
بينه وبين أدائها 0 مؤداه 0 وجوب تمحيص المحكمة لها وتقول كلمتها فيها إيجابا أو
سلبا وأن تبين الدليل الذى اقتنعت به لرفض قبولها وإلا كان حكمها قاصرا "0


الطعن 2160 لسنة 69 ق ،
جلسة 14/2/2001م –


الطعن 9839 لسنة 64 ق ، جلسة
25/6/2000م –


(3) الأعذار
التى يبديها المستأجر فى التأخير فى سداد الأجرة 0 دفاع جوهرى يتوقف عليه الفصل فى الدعوى 0 علة ذلك 0 قبول
المحكمة عذر المستأجر اعتباره مبررا لتكرار التأخير فى سداد الأجرة 0 فلا يحكم بالإخلاء
للتكرار 0 رفض المحكمة هذا العذر 0 أثره 0 انتفاء المبرر للتأخير 0 وجوب الحكم بالإخلاء
0 شرطه 0 أن تبين المحكمة الدليل الذى استندت إليه فى رفضها للعذر وإلا كان حكمها
قاصر البيان "0


الطعن 863 لسنة 74 ق ، جلسة 17/3/2005م


الطعن 47 لسنة 73 ق ، جلسة
2/12/2004م


(4) " قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل إقفال باب
المرافعة فى الدعوى اللاحقة لا تغنى عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات
مقبولة لهذا التأخير أو الامتناع 0 تقدير ذلك من مسائل الواقع 0 استخلاص محكمة
الموضوع به متى أقامت قضائها على أسباب سائغة "0


الطعن 1237 لسنة 68 ق ،
جلسة 6/6/1999م –


الطعنان 2797 و 2803 لسنة 67 ق
، جلسة 13/12/1998م


وفى دعوانا الماثلة توافر المبرر للمدعى عليه الثانى للتأخير
فى سداد الأجرة فى مواعيدها ، وذلك على النحو التالى :


أولا : توافر عذر المرض لدى المدعى عليه الثانى :


فالمدعى عليه الثانى / 000000000 ، لم يخل بالتزامه بأداء
الأجرة فى مواعيدها ، حيث أن تأخره عن سداد تلك الأجرة لم يكن مرجعه المماطلة أو
التسويف من جانبه وإنما كان مرجعه عذر المرض الذى آلم به وجعله قعيد الفراش ومنعه
من الحركة التى هى قوام حرفته ( فسخانى ) ، حيث أنه كان يعانى من انزلاق غضروفى
قطنى وأنه فى حاجة لإجراء عملية جراحية وقد نصحه الأطباء بالراحة التامة بالفراش 0


ويؤكد ذلك الشهادات المرضية والمستندات التى تثبت بيقين أن المدعى عليه
الثانى كان مريضا وان هذا المرض هو الذى حال بينه وبين أداء الأجرة فى مواعيدها 0


راجع مشكورا حافظة مستندات
المدعى عليه


الثانى ، رقم (1) المقدمة بجلسة 0/0/2009م


وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن :


(1) تمسك الطاعن فى دعوى الإخلاء للتكرار فى سداد الأجرة بأن تأخره يبرره
المرض الذى أقعده عن الحركة التى هى قوام حرفته0 تدليله على ذلك بالمستندات وطلبه إحالة
الدعوى إلى التحقيق لإثباته 0 دفاع جوهري 0 قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء
استنادا إلى أسباب لا تفيد بمجردها انتفاء المبرر للتأخير فى سداد الأجرة وبما لا
يواجه هذا الدفاع فساد وقصور 0


الطعن 329 لسنة 68 ق ، جلسة
16/6/1999م


(2) تمسك الطاعنة بأن عذرا قهريا حال دون قيامها بسداد الأجرة فى مواعيدها
لظروف مرض زوجها الخطير وسفرها معه للخارج وانتهى بوفاته خارج البلاد 0 تدليلها
على ذلك بالمستندات 0 دفاع جوهرى 0 إعراض الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء
دون أن يبين بأسباب سائغة الدليل الذى
اقتنع به لرفض قبول هذا المبرر 0 قصور وإخلال بحق الدفاع "0


الطعن 105 لسنة 73 ق ، جلسة
28/4/2004م


(4) إذا اطرح الحكم المطعون فيه ما تمسك به الطاعن من أن تأخره فى الوفاء
باجرة شهر يناير سنة 2001م يرجع إلى مرض وكيله المفوض منه فى سداد الأجرة ودخوله
المستشفى وملازمته الفراش تأسيسا على انه يشترط أن يكون المبرر قد لحق بالمستأجر
وليس بوكيله ، فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون وحجبه ذلك عن بحث دفاع الطاعن وإخضاع
المبرر الذى ساقه لتقدير المحكمة فيكون معيبا أيضا بالقصور فى التسبيب "0


الطعن 1892 لسنة 73 ق ، جلسة
19/5/2004م


لما
كان ذلك وكان الذى حال بين المدعى عليه الثانى وبين أداءه للأجرة فى مواعيدها هو
عذر المرض الذى آلم به وأقعده الفراش ومنعه من الحركة التى هى قوام حرفته ( فسخانى
) وذلك على نحو ما أوضحنا ، فإن شروط الحكم بالإخلاء للتكرار فى التأخير فى سداد الأجرة
تكون منتفية وبالتالى فإننا نلتمس من عدالة المحكمة الموقرة قبول هذا العذر كمبرر للتأخير
فى أداء الأجرة و القضاء برفض الدعوى و إلزام
رافعها المصروفات و الأتعاب 0


ثانيا : رجوع التأخير فى أداء الأجرة إلى فعل المدعى :


المقرر فى قضاء النقض أن الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين 0
عدم اشتراط الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر 0 تقاعس الأخير عن السعى إلى موطن المستأجر
لاقتضاء الأجرة عند حلول الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه 0
مؤداه 0 عدم اعتبار المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة 0 المادتان 347/2 و
586/2 من القانون المدنى "


طعن 1522 لسنة 64 ق ، جلسة
8/1/2001م - طعن 1208 لسنة 67 ق ، جلسة 15/11/1999م


طعن 1517 لسنة 73 ق ، جلسة
26/1/2005م - طعن 1821 لسنة 68 ق ، جلسة 15/3/1999م


وفى دعوانا الماثلة- فضلا عن توافر عذر المرض كمبرر للتأخير فى سداد الأجرة - فإن عدم سداد الأجرة
فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من المدعى عليه الثانى و
إنما يرجع إلى فعل المدعى نفسه ، حيث أنه لم يسع إليه فى موطنه لاقتضاء الأجرة فى
مواعيد استحقاقها ، وقد خلت الأوراق من ثمة اتفاق بينه وبين المدعى عليه الثانى
يعفيه من هذا السعى ، كما أنه ليس له محل إقامة بالعقار الكائن فيه المحل عين
النزاع والذى ذكره بصحيفة دعواه الماثلة وهو ؛ " ، شارع 0000000 "
، وليس له محل إقامة معلوم بمدينة ، كما أن المدعى عليه الثانى لا يعرف محل إقامة
المدعى بمحافظة الاسكندرية0


ويؤكد ذلك أن المدعى عليه الثانى قد قام بعرض الأجرة على المدعى عن المدة
من 1/3/2009م حتى بموجب إنذار عرض الأجرة المؤرخ 0/0/2009م على العنوان
الذى ذكره بصحيفة دعواه الماثلة وهو ؛
" ، شارع 0000000 " وذكر فى هذا الإنذار أن محله المختار مكتب الأستاذ/
0000 ، المحامى ، وكيله فى الدعوى الماثلة ، غير أن المحضر القائم بالإعلان
قد عاد دون تسليم المبلغ المعروض إليه للإجابة التى أوردها خلف ذلك الإنذار والتى
جاء نصها كالتالى :


" وعليه انتقلت للعنوان المبين ، شارع 000000 ، فتبين لنا أن
هذا العنوان هى محلات مؤجرة وليست سكن شرعى للمعروض عليه حيث تبين أن المعروض عليه
مقيم بالإسكندرية "0


راجع مشكورا إنذار
العرض المذكور ، بحافظة مستندات


المدعى عليه الثانى رقم (2) المقدمة بجلسة 0/0/2009م


والذى كان يحدث هو أن المدعى كان يحضر إلى المدعى عليه
الثانى بمحله عين النزاع كل فترة زمنية لا تقل عن " سنة " لاستلام الأجرة سنويا ، إلا أنه فى
الفترة الأخيرة امتنع عن الحضور إلى المدعى عليه الثانى لاستلام الأجرة حتى يضعه
موضع المتأخر فى سداد الأجرة وحتى يتمكن من إخلاءها من المحل عين النزاع ، وقد أقام
ضد الطالب الدعوى رقم 00 لسنة 2005م مساكن وأحيلت إلى مكتب خبراء
لاحتساب الأجرة القانونية وحينما تبين أن الأجرة الواردة بالتكليف بالوفاء سند هذه
الدعوى تزيد عن الأجرة القانونية ، لم ينتظر المدعى حتى يفصل فى هذه الدعوى و إنما
أقام حال تداولها وقبل الفصل فيها الدعوى رقم 0000 لسنة 2009م مساكن وقضى
فى الدعوى الأولى بعد ذلك بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء ، وفى الدعوى
الثانية قام المدعى عليه الثانى بسداد جميع مبالغ الأجرة المستحقة فى ذمته للمدعى
بمحكمة وحضر وكيله واقر بالسداد وقضت المحكمة بانتهاء الدعوى 0 ومنذ ذلك
الحين والمدعى لا يحضر إلى المدعى عليه الثانى لاستلام الأجرة و لا يعرف له المدعى
عليه الثانى أى محل إقامة حتى يعرض عليه الأجرة عرضا قانونيا 0


وقد فوجئ المدعى عليه الثانى بإقامة
المدعى للدعوى الماثلة ، وعلى الفور قام بعرض الأجرة عليه على العنوان الذى ذكره
بصحيفة دعواه الماثلة بموجب إنذار العرض سالف الذكر إلا أن المحضر القائم بالإعلان
لم يستطع تسليمه المبلغ للإجابة التى أوردها خلف ذلك الإنذار و التى أوردنا نصها
سلفا 0


وعلى ذلك فإن تأخر المدعى عليه
الثانى فى الوفاء بالأجرة لم يكن مرجعه خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبه لا سيما
وأن مبلغ الأجرة المتأخر فى ذمته حتى تاريخ إقامة الدعوى لا يتجاوز مبلغ السبعين
جنيها وهو مبلغ لا يمكن القول بأنه يماطل فى سداده ، وإنما مرجع هذا التأخير إلى
فعل المدعى نفسه الذى لم يسع إليه فى موطنه لاستلام الأجرة فى مواعيدها على نحو ما
ذكرنا سلفا ، وبالتالى فإنه لا يمكن اعتبار المدعى عليه الثانى مخلا بالتزامه
بسداد الأجرة ، مما يتعين معه القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات و الأتعاب
0


وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن :


(1) تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على انه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات 0 اطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على انه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض و الإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما 0 خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان "0


الطعن 2940 لسنة 72 ق ، جلسة
10/11/2003م


الطعن 409 لسنة 65 ق ، جلسة
21/2/2001م


(2) عرض المستأجر
الأجرة المستحقة خلال الميعاد المقرر قانونا 0 م0 27 من القانون 49 لسنة 1977م 0 إخطاره
المؤجر على محل قامته الثابت بصحيفة دعوى الإخلاء 0 عدم تمام الإعلان لسبب لا يرجع
إلى خطأ المستأجر و تقصيره وامتناع المؤجر عن استلامها 0 اعتباره مبررا للتأخير فى
الوفاء بها "0


الطعن رقم 807 لسنة 68 ق ، جلسة
21/12/1999م


(3) تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضدها دأبت على تغيير محل
إقامته وإنذاره بذلك بما يصلح مبررا لتأخره فى سداد الأجرة والتدليل على ذلك
بالمستندات 0 التفات الحكم المطعون فيه عن دلالة محاولة عرض الطاعن للأجرة مع عدم
وجود منا يفيد سعى المطعون ضده لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيها من هذا ا السعي
وقضاؤه بالإخلاء تسييسا على أن الطاعن قد تكرر منه التخلف عن سداد الأجرة 0 خطأ فى
تطبيق القانتون وفساد فى الاستدلال "0


الطعن 1208 لسنة 67 ق ، جلسة
15/11/1999م


الطعن 863 لسنة 74 ق ، جلسة
17/3/2005م


(4) تمسك الطاعن بقيام المبرر لتأخره
فى الوفاء بالأجرة لقيامه بعرضها وعدم تمام الإعلان لعدم إقامة المطعون ضده بالعين
التى اتخذها موطنا له بالتكليف بالوفاء وصحيفة الدعوى 000اطراح الحكم المطعون فيه
هذا الدفاع دون أن يعرض له إيرادا أو ردا 0 قصور "0


الطعن 2160 لسنة 69 ق ، جلسة
14/2/2001م


وعلى ذلك ولما كان المدعى لم يسع إلى
المدعى عليه الثانى لاقتضاء الأجرة فى مواعيدها على النحو السابق إيضاحه وكان
المقرر قانونا أن الدين مطلوب وليس محمول ، وكان المدعى عليه الثانى لا يعرف
عنوانا للمدعى حتى يقوم عرض الأجرة عليه قانونا فى ذلك العنوان ، كما انه غير مقيم
بالعقار الكائن فيه عين النزاع ، فانه لا يمكن اعتباره مخلا بالتزامه بسداد الأجرة
، ويكون التخير فى أداء الأجرة فى مواعيدها مرجعه هو فعل المدعى نفسه ، مما ينتفى
معه شروط الحكم بالإخلاء للتكرار فى التأخير فى سداد الأجرة ، وهو ما يلتمس معه
المدعى القضاء برفض الدعوى و إلزام رافعها المصروفات والأتعاب 0


فلهذا


و لما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب اعدل و إسناد احكم يصمم المستأنف
ضده على طلباته الواردة بصدر هذه المذكرة 0


والله ولى التوفيق وهو الهادى إلى سواء السبيل


وكيل
المدعى عليه الثانى